5 จังหวัดรอบกรุงเทพเฮ! เตรียมปรับผังเมืองรับรถไฟฟ้าหลากสี ราคาที่ดินพุ่งกระฉูด
รับอสังหาฯ บูมรื้อผังเมือง
จากรายงานว่า ได้สำรวจสถานะและความคืบหน้าการวางผังเมืองรวม 5 จังหวัดปริมณฑล เนื่องจากปัจจุบันมีการขยายตัวด้านที่อยู่อาศัยและเส้นทางรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ไปตามพื้นที่ชานเมืองและรอยต่อระหว่างกรุงเทพฯและจังหวัดปริมณฑลมากขึ้น
“ปทุมธานี” เปิด พท.รอรถไฟฟ้า 2 สายสีเขียว-แดง
แหล่ง ข่าวจากโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดปทุมธานี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปทุมธานีได้ประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมจังหวัดไปแล้ว ขณะนี้อยู่ระหว่างเก็บรายละเอียดเพิ่มเติมนำมาปรับปรุงข้อกำหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดินใหม่ ให้รองรับกับโครงการลงทุนขนาดใหญ่และรถไฟฟ้าที่รัฐบาลกำลังจะก่อสร้าง ได้แก่ สายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต-ม.ธรรมศาสตร์
“แนวทางการพัฒนาเน้น 3 ส่วน คือ ขยายพื้นที่อุตสาหกรรมเพิ่มไปทางลำลูกกา คลอง 19 จากเดิม 3,000 ไร่ เป็น 10,000 ไร่หรือเพิ่ม 2 เท่าตัว เพราะมีโครงข่ายโลจิสติกส์รองรับแล้ว นอกจากนี้เน้นอนุรักษ์พื้นที่เกษตรกรรมและส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น”
สำหรับการพัฒนาแนว รถไฟฟ้าสายสีเขียว จะจัดระเบียบโดยรอบจุดที่ตั้งสถานีในรัศมี 1 กิโลเมตร เปิดให้มีการพัฒนาใหม่ ๆ เช่น ผังสีเหลืองจะปรับเป็นสีแดง (ที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม) ส่วนรถไฟฟ้าสายสีแดง ทางมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์มีโครงการจัดรูปที่ดินโดยรอบสถานีธรรมศาสตร์ไว้รอง รับแล้ว โดยเป็นที่ดินมหาวิทยาลัยเอง
“ปากน้ำ” พัฒนาได้เต็มที่โซนแบริ่งยันบางปู
แหล่ง ข่าวจากโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสมุทรปราการกล่าวว่า จังหวัดอยู่ระหว่างรอออกประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมสมุทรปราการ เนื่องจากในพื้นที่ไม่มีโครงการรถไฟความเร็วสูงหรือโครงการใน 2 ล้านล้านบาท มีแต่รถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ-บางปู โดยกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินไว้เรียบร้อยแล้ว เนื่องจากเป็นโครงการที่บรรจุในแผนแม่บทรถไฟฟ้า และคาดการณ์ไว้แล้วว่าจะมีการก่อสร้าง
“ร่างผังเมืองใหม่จะเปิดให้ พัฒนาได้เต็มที่ตลอดแนวสายสีเขียวกับรอบสถานีรถไฟฟ้า ให้พัฒนาพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยได้ตั้งแต่สถานีแบริ่งถึงบางปู เพราะเป็นพื้นที่รอยต่อเชื่อมกับกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมลงทุนตั้งแต่ปี 2554 ถึงปีนี้กว่า 20 โครงการ”
ส่วนพื้นที่อื่น ๆ เช่น บริเวณรอบสนามบินสุวรรณภูมิ จะส่งเสริมการพัฒนาด้านตะวันตกของสนามบิน กำหนดเป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) ให้สร้างคลังสินค้ามารองรับกับธุรกิจขนส่งสินค้าทางอากาศ แต่สร้างอาคารสูงไม่ได้เนื่องจากติดเขตการบิน ด้านที่อยู่อาศัยไม่สามารถพัฒนาได้ เนื่องจากจะกันพื้นที่ไว้รองรับขยายรันเวย์ที่ 3 และ 4 ซึ่งจะทำให้เกิดมลพิษทางเสียงเกิดขึ้นตามมา
“นนทบุรี” ใช้โมเดล กทม.เป็นต้นแบบ คุมที่ดินแนวสายสีม่วง-ชมพู
ด้านแหล่งข่าวจากโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนนทบุรีกล่าวว่า ผังเมืองรวมนนทบุรีหมดอายุไปแล้ว ขณะนี้จังหวัดใช้ข้อบัญญัติท้องถิ่นมาควบคุมการพัฒนา โดยยึดตามหลักเกณฑ์กฎหมายควบคุมอาคาร ทั้งนี้ เตรียมปรับปรุงร่างผังเมืองรวมใหม่สอดรับกับสภาพพื้นที่ปัจจุบันที่มีการ พัฒนาไปมาก มีทั้งรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ที่กำลังก่อสร้าง, สายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ที่อยู่ในแผนงานจะดำเนินการ
สำหรับ ร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ แนวคิดนำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครเป็นต้นแบบเนื่องจากเป็นพื้นที่ต่อเชื่อม กัน เช่น การกำหนด FAR (Floof Area Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน และ OSR (Open Space Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคาร โดยจะนำมาใช้บางพื้นที่ในแนวรถไฟฟ้า เช่น ถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนแจ้งวัฒนะ เพื่อเพิ่มความหนาแน่นมากขึ้น
“ฉะเชิงเทรา” รอไฮสปีดเทรน
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมในส่วนของโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดฉะเชิงเทรา ขณะนี้ร่างผังเมืองรวมจังหวัดประกาศใช้แล้ว แต่จะปรับปรุงใหม่ให้รับกับโครงการไฮสปีดเทรนสายกรุงเทพฯ-พัทยา-ระยอง ที่มีสถานีจอดฉะเชิงเทรา รวมทั้งการขยายพื้นที่นิคมเพิ่มเติมของกระทรวงอุตสาหกรรม โดยเฉพาะที่ อ.แปดริ้ว มีโรงงานอุตสาหกรรมขยายตัวมาก
สำหรับสมุทรสาครทางโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดกล่าวว่า ยังไม่มีผังเมืองรวมจังหวัดบังคับใช้ อยู่ระหว่างปรับปรุงผังเมืองใหม่ที่ยกร่างเสร็จแล้ว เช่น เรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพราะที่อยู่อาศัยขยายตัวเพิ่มในเขตเมืองบริเวณ ถ.สหกรณ์เชื่อมกับบางขุนเทียน และฝั่งใต้ ถ.เพชรเกษม เพราะเป็นถนนใหญ่ที่เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ
อย่างไรก็ตาม ในชุมชนบ้านแพ้วในผังเมืองรวมชุมชนที่ประกาศใช้ไปเมื่อเร็ว ๆนี้ กำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวทั้งหมด เพื่อให้คงพื้นที่เกษตรกรรมไว้ไม่ให้มีการพัฒนาขยายตัวมาก ถึงแม้มีเอกชนขอปรับปรุงผังเมืองรวมชุมชนใหม่ให้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรได้ แต่ก็ยังไม่ได้พิจารณาแต่อย่างใด
แจกโบนัสรอบสถานี 500 เมตร
อีกทั้งมีการปรับสีผังเมืองรวมใหม่แนวรถไฟฟ้าในรัศมี 500 เมตรให้พัฒนาได้มากขึ้น เช่น ช่วงจากริมถนนรัตนาธิเบศร์ทั้ง 2 ฝั่ง ตั้งแต่บริเวณศาลากลางนนทบุรีไปถึงสะพานพระนั่งเกล้า จากพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ปรับเป็นสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก), พื้นที่จากข้ามสะพานพระนั่งเกล้าไปถึงบางใหญ่ เปลี่ยนจากสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และจากแยกบางใหญ่ เปลี่ยนจากสีส้มเป็นสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก)
“พื้นที่ ในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าจะมีระบบโบนัสให้ผู้ประกอบการ หากจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อจอดรถหรือทำประโยชน์เพื่อสาธารณะจะได้รับโบนัส พัฒนาได้มากขึ้น”
แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ขณะเดียวกันกำหนดพื้นที่ย่อยเหมือนกับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ เช่น พื้นที่สีเหลือง (ย.) หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย แยกย่อยเป็น ย.1-ย.2-ย.3 พื้นที่สีส้ม (ย.) หรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง จะแยกเป็น ย.4-ย.5 พื้นที่สีน้ำตาล (ย.) หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก แยกเป็น ย.6-ย.7 พื้นที่สีแดง (พ.) หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรม จะแยกเป็น พ.1-พ.2-พ.3
ส่วน บริเวณอื่นจะคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณริมคลองบางกอกน้อย ย่านบางเลน บางม่วง บางกร่าง โดยจะลดการพัฒนาที่ดินลง จากผังเมืองรวมฉบับเดิม กำหนด เป็นพื้นที่สีเหลืองให้สร้างที่อยู่อาศัยได้ ในร่างผังเมืองใหม่จะกำหนดเป็นสีเขียว (ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม) ไม่ให้มีการจัดสรรที่ดิน ยกเว้นการสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง
สำหรับ พื้นที่อุตสาหกรรมจะกำหนดเขตเพิ่มบริเวณ อบต.ละหาร ถนนบางกรวย-ไทรน้อย เนื้อที่ประมาณ 1,000 ไร่ โดยกำหนดเป็นพื้นที่สีม่วงอ่อน หรือย่านอุตสาหกรรมเฉพาะกิจที่ไม่ก่อให้เกิดมลพิษ จากเดิมเป็นพื้นที่สีเขียว (เกษตรกรรม) เพื่อเป็นศูนย์กระจายสินค้าและส่งเสริมเรื่องโลจิสติกส์ให้กับผู้ประกอบการ ด้านต่าง ๆ ในอนาคต
เครดิต : ประชาชาติ
